1

2

3

4

5

 

Sprzedaż nieruchomości zakupionej na kredyt

Jeśli posiadamy mieszkanie, które kupiliśmy na kredyt, a chcemy je sprzedać powinniśmy wiedzieć, że wolno nam to zrobić w każdej chwili. Przy sprzedaży takiej nieruchomości powinniśmy wystąpić do banku, na rzecz, którego wpisana jest hipoteka w księdze wieczystej i poprosić o naliczenie kredytu, który pozostał nam do spłacenia. W przypadku sprzedaży w akcie notarialnym powinien widnieć zapis o tym, że część pieniędzy, które zapłaci nam kupujący zostanie przelana na konto banku jako spłata zadłużenia. Będzie to również zabezpieczenie dla osoby kupującej, która zyska pewność, że nie przejdą na nie żadne obciążenia z tego tytułu. Jeśli jednak nie mamy zamiaru spłacać całego kredytu, a jesteśmy właścicielami innej nieruchomości możemy przenieść hipotekę właśnie na nią i dokonywać spłaty tak jak do tej pory. Należy jednak upewnić się czy kredyt będzie przysługiwał nam na takich samych warunkach jak w przypadku poprzedniego lokalu. Jeśli jednak jego koszty będą dużo wyższe warto spłacić całe zadłużenie, ponieważ możemy liczyć również na zwrot odsetek. Azje jest abyśmy na tym zbyt wiele nie stracili. Może się również okazać, że w obecnej chwili nie posiadamy zdolności kredytowej i bank może nam odmówić przeniesienia hipoteki z tego względu lub z powodu zmian przepisów w przyznawaniu kredytów.

Mieszkanie z rynku wtórnego

Jeśli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego musimy dokładnie przejrzeć księgi wieczyste. Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi sprawami uniemożliwiającymi jej sprzedaż, znajdziemy tam niezbędne informacje. Może się również okazać, że osoba, od której zamierzamy kupić mieszkanie, nie jest jego jedynym właścicielem, ale również osoba, która w nim mieszka może mieć prawo do dożywotniej możliwości korzystania z nieruchomości. Dostęp do ksiąg wieczystych nie jest zbyt trudny, można to zrobić choćby za pomocą internetu. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego ryzyko wystąpienia takich niejasności jest większe, niż wtedy, gdy mamy zamiar kupić nowy lokal. Przy takich transakcjach warto skorzystać z pomocy pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomościami. Zmniejszy to nie tylko ryzyko, ale również klient w takiej sytuacji ma większe możliwości dochodzenia swoich praw. Jeśli natomiast jesteśmy świadomi tego, że kupujemy mieszkanie obciążone kredytem musimy się postarać o to, aby została ona wykreślona z ksiąg wieczystych. Sprzedawca będzie miał możliwość jego spłaty chociażby z pieniędzy, które otrzyma od nas za zakup mieszkania, a my nie będziemy musieli się obawiać, że na nas przejdzie ten nieprzyjemny obowiązek. Taki zapis powinniśmy stworzyć w obecności notariusza podczas umowy ostatecznej, czyli przy podpisywaniu aktu notarialnego.

Co ma wpływ na ceny mieszkań

Przeglądając ofert sprzedaży mieszkań w ogłoszeniach prasowych lub w Internecie widzimy, że są one bardzo zróżnicowane. Bardzo duży wpływ na to ma położenie nieruchomości w atrakcyjnym miejscu. Zwykle zwracamy uwagę na odległość do sklepów, szkoły oraz do przedszkola, przystanków autobusowych, metro oraz przystanków tramwajowych. Wartość nieruchomości zwiększa się również, kiedy w pobliżu są parki lub inne zielone strefy gdzie możemy w ciszy odpocząć od miejskiej wrzawy i chaosu. Ważne jest również nasze bezpieczeństwo, dlatego dużym powodzeniem cieszą się mieszkania w blokach na strzeżonych osiedlach. Ważny jest również rozkład mieszkania, to czy jest widne, a także czy znajdują się w nim wszystkie niezbędne media takie jak woda, gaz, prąd oraz ogrzewanie. Ciemna kuchnia bez okna często obniża wartość mieszkania tak samo jak brak windy wielopiętrowym budynku. Najdroższe mieszkania są jednak w największych miastach wojewódzkich, na co wpływa ogólnie wyższa wartość zarówno wynagrodzenia jak i pozostałe koszty życia. Warto prześledzić jak najwięcej ogłoszeń, ponieważ często się zdarza, że sprzedawca ma zamiar wyjechać do innej miejscowości i zależy mu, aby szybko zbyć mieszkanie. To również może spowodować, że uda nam się utargować, chociaż pewną część kwoty, na jaka jest ono wycenione.

Jak możemy wynająć mieszkanie?

Każdy z nas ceni sobie spokój i możliwość odpoczynku we własnym mieszkaniu. Niestety nie każdego z nas stać na jego zakup, a niektórzy obawiają się pożyczać pieniądze od banku, co wiąże się z płaceniem rat nawet przez kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat. Dlatego często wielu z nas myśli o tym, aby wynająć mieszkanie. Możemy zacząć od poszukiwań odpowiedniego lokalu przez ogłoszenia w prasie lub Internecie, jednak powinniśmy zdawać sobie sprawę z tego, że wiele z nich zamieszczana jest tam przez agencję nieruchomości, co powoduje, że cena za wynajem mieszkania może być sporo wyższa niż wtedy, gdybyśmy postarali się je znaleźć u konkretnej osoby, która chce wynająć lokal. Jeśli nie chcemy korzystać z pomocy pośrednika możemy sami zamieścić ogłoszenie, w którym jasno sprecyzujemy, jakiego lokalu poszukujemy. Oczywiście, kiedy już znajdziemy odpowiednie mieszkanie, powinniśmy dokładnie obejrzeć, w jakim jest ono stanie i przed podpisaniem umowy powiadomić o tym osobę wynajmująca po to abyśmy nie zostali obciążeni kosztem naprawy usterek, które znajdowały się w nim przed naszym zamieszkaniem w lokalu. Jeśli sami coś zniszczymy, powinniśmy to naprawić lub zwrócić koszty naprawy. Właściciel często, aby uniknąć niepotrzebnych sporów pobiera od nas kaucję na wypadek pokrycia wyżej opisanych kosztów.

Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy

Chcąc kupić mieszkanie lub inna nieruchomość, w przypadku, kiedy brakuje nam gotówki, często się zwracamy po kredyt hipoteczny do banku. Niestety łatwiej go uzyskać osobom, które pracują na etacie niż tym, którzy prowadzą przedsiębiorstwo. Jednym z warunków stawianych właścicielowi firmy jest konieczność prowadzenia jej przez okres minimum dwóch lat. Osobom na etacie, wystarcza zwykle kilka miesięcy oraz umowa na czas nieokreślony. Bank dodatkowa wymaga ogromnej ilości dokumentów, takich jak wpis do ewidencji gospodarczej, dokumenty potwierdzające regularnie płacone składki do urzędów skarbowych, wyciągi z konta bankowego, a także zaświadczenie o nie zaleganiu ze składkami do ZUS. Również forma opodatkowania może stanowić problem, ponieważ osoba rozliczająca się za pomocą kart podatkowej może nie otrzymać kredytu, ponieważ wymagany jest także wyciąg z ksiąg przychodów i rozchodów. W przypadku kogoś, kto pracuje w firmie najczęściej jest wymagany tylko dowód osobisty oraz zaświadczenie o jego dochodach. Jak wiadomo w przypadku karty podatkowej nie ma konieczności prowadzenia takiej dokumentacji. Niektóre warunki są absurdalne, biorąc pod uwagę to, ze łatwiej kredyt dostanie emeryt lub rencista o niskich dochodach niż przedsiębiorca, którego dochody bywają kilka lub kilkanaście razy wyższe.

Jak szukać odpowiednich ofert

Jeśli mamy zamiar kupić mieszkanie lub dom, i mamy określona ilość gotówki, którą możemy na to spożytkować powinniśmy szukać ofert w prasie lub Internecie. Jeśli mamy zamiar kupić nieruchomość bez udziału pośrednika powinniśmy sami również zamieścić ogłoszenie. Jak wiadomo jest to inwestycja na całe życie więc może dobrze jest zlecić procedurę kupna pośrednikowi, który jest fachowcem w tej dziedzinie i potrafi zwrócić uwagę na każdy szczegół, który mógłby zostać pominięty przez nas samych. Często również się zdarza, że w ogłoszeniach umieszczonych w gazecie lub też w Internecie podany numer telefonu jest również kontaktem do agencji nieruchomości. Jeśli mamy natomiast wielu przyjaciół oraz znajomych możemy poszukać odpowiedniej nieruchomości droga pantoflową. Może gwarantować nam to otrzymanie kontaktu bezpośrednio do osoby sprzedającej lokal, co pozwoli nam uniknąć kosztów związanych z zatrudnieniem pośrednika. Często koszty takie wynoszą około 2 procent ceny, za jaką kupimy nieruchomość, więc nie jest to kwota mała. Musimy pamiętać o tym, aby nie kupować kota w worku, spotkać się z osoba sprzedającą, obejrzeć mieszkanie, ale również zerknąć do wszystkich niezbędnych dokumentów, z których się dowiemy, jaki jest jego stan prawny, kto jest właścicielem, a także czy nie ciąży nam hipoteka lub jakikolwiek inny dług finansowy.

Warto sprawdzić stan prawny nieruchomości

Jeśli mamy zamiar kupić dom, mieszkanie, lub działkę budowlaną powinniśmy dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty potwierdzające ich stan prawny. Ważne jest, aby osoba, która zamierza nam sprzedać nieruchomość była jej właścicielem lub pełnomocnikiem osoby będącej właścicielem. Jeżeli nieruchomość ma innych współwłaścicieli akt notarialny należy spisać w obecności wszystkich osób mających do niej prawo, aby uniknąć pomniejszych kłopotów lub nieprzyjemności. Należy się również dowiedzieć czy dom lub inna nieruchomość, którą zamierzamy nabyć nie jest obciążona hipoteką. Najlepszym rozwiązaniem jest sprawdzić to w wypisie z ksiąg wieczystych, który uzyskujemy w sądzie, który znajduje się w obszarze przypisanym do miejsca, w którym znajduje się obiekt wystawiony na sprzedaż. Księgę możemy bezpłatnie przejrzeć w budynku sądu, a jeżeli chcemy uzyskać jej odpis, powinniśmy w nim złożyć odpowiedni wniosek. Dobrym rozwiązaniem jest zlecenie całej transakcji licencjonowanej agencji nieruchomości, której pracownik wszystkiego dopilnuje, co zaoszczędzi nam czasu oraz niepotrzebnego napięcia. Osoba kompetentna pomoże nam uniknąć nieprzyjemnych zdarzeń, a także długich oczekiwań na znalezienie niezbędnych do tego celu dokumentów. Koszty, jakie poniesiemy poprzez zatrudnienie pośrednika na pewno będą nieporównywalne do korzyści z tego wynikających.

Sprzedaż mieszkania, a zapłata podatku

Jeżeli chcemy sprzedać mieszkanie, które jest naszą własnością przez okres krótszy niż 5 lat powinniśmy liczyć się z tym, że będziemy musieli zapłacić do urzędu skarbowego podatek w kwocie 19 procent kwoty, za która je sprzedaliśmy. Zasada ta dotyczy nieruchomości, które nabyliśmy lub wybudowaliśmy w okresie od 1 stycznia 2007 roku. Tak wiec, jeżeli sprzedamy mieszkanie za 200 tysięcy złotych, będziemy musieli oddać fiskusowi niebagatelna kwotę 38 tysięcy złotych. Możemy jednak tego uniknąć, jeżeli zadeklarujemy się, że przeznaczymy całą kwotę należną urzędowi skarbowemu na własne cele związane z naszą nieruchomością. Mogą to być zarówno cele remontowe, jak również część kwoty przeznaczonej na zakup innej nieruchomości, jaka może być mieszkanie, dom lub działka budowlana, która będzie naszą własnością w okresie dwóch lat od zbycia nieruchomości. W tym wypadku musimy przedstawić fiskusowi niezbędne dokumenty świadczące o tym, na co przeznaczyliśmy środki finansowe. Są to rachunki oraz faktury za remont lub akt notarialny nowej nieruchomości. Jeżeli w czasie sprzedaży minie piec lat w czasie, których jesteśmy właścicielem nieruchomości jesteśmy zupełnie wolni od opodatkowania. Jeżeli natomiast sprzedajemy mieszkanie, które nabyliśmy przed 1 stycznia 2011 roku, podatek będzie miał wysokość 10 procent.

Kupno mieszkania przez agencję nieruchomości

Decydując się na kupno mieszkania powinniśmy zastanowić się nad tym czy nie warto skorzystać z pomocy pośrednika, jakim jest agencja nieruchomości. Nie jest to usługa zbyt droga, ponieważ wynosi najczęściej 2 procent kwoty, na jaką wyceniona jest nieruchomość. Skorzystanie z tej oferty może nam pomóc zaoszczędzić wiele czasu, jaki musielibyśmy poświecić na znalezienie mieszkania, które będzie dla nas odpowiednie, a także na załatwienie wielu spraw administracyjnych i urzędowych związanych z zebraniem odpowiedniej dokumentacji na przykład wyciągu z ksiąg wieczystych lub również innych nieuregulowanych do końca spraw dotyczących własności prawnych nieruchomości, co bardzo często się zdarza. Jeśli mielibyśmy zajmować się tym osobiście, z pewnością zajęłoby nam to dużo więcej czasu niż fachowcom, którzy znają wszystkie tajniki prawne związane z obrotem nieruchomościami. Często się również zdarza, że nieruchomości, które widzimy w ogłoszeniach internetowych lub w gazetach są ofertami zamieszczonymi przez biura nieruchomości, więc bardzo trudno jest zaleźć ofertę, która umożliwia nam zakup bez możliwości korzystania z pomocy agencji. Taki sposób jest z pewnością o wiele bardziej bezpieczny, jeżeli oczywiście sprawdzimy, czy osoba zajmująca się tym posiada niezbędna do tego celu licencję.

Umowy obowiązujące przy zakupie nieruchomości

Kupując nieruchomość możemy dokonać tego w jednym etapie lub tez dwóch. Możemy podpisywać ze sprzedawca umowę przedwstępną, a później ostateczną lub tylko ostateczną. W umowie przedwstępnej zawarte są między innymi dane o wartości nieruchomości, termin ostatecznej umowy oraz ceny, za jaką ja nabędziemy. Najczęściej umowa ta sporządzana jest wtedy, kiedy mamy zamiar kupić na przykład dom, mieszkanie lub działkę budowlana za pieniądze, które pożyczy nam bank. Jest to dokument przeznaczony dla tej instytucji w celu uwiarygodnienia naszych zamiarów względem wydania pożyczonych pieniędzy. Podpisując umowę przedwstępną musimy zapłacić zadatek sprzedającemu. Jeśli nie dojdzie do kupna nieruchomości z naszej winy, będziemy zobowiązani do zapłacenia mu dwukrotnej wartości zadatku. Jeżeli natomiast wina nie będzie po naszej stronie, ponieważ nie kupimy mieszkania przez odmowę banku, wtedy zadatek będzie nam zwrócony. Umowa przedwstępna w przeciwieństwie do umowy ostatecznej nie musi być sporządzona przez notariusza. W tym drugim przypadku jednak obowiązkowo musimy sporządzić akt notarialny, po którym nieruchomość będzie prawnie należała do osoby kupującej. Jeżeli mamy wystarczająca ilość gotówki i nie potrzebujemy kredytu od banku, w zupełności wystarczy umowa ostateczna sporządzona w obecności obydwu stron u notariusza.